Coraz więcej polskich fortun nie powstaje w wyniku genialnych pomysłów. Budowane są na odwadze, wytrwałości i pracowitości. Skoro nie muszę być geniuszem, by zarabiać dużo pieniędzy, to może zrobię ze swojego syna milionera? Nic prostszego, nawet inwestując kwoty dostępne dla każdego.

Złośliwi lub leniwi mówią, że pierwszy milion trzeba ukraść. Czasem ten truizm powtarzany jest przez osoby łączące obie cechy. Ale czy to prawda? Rzeczywiście w Polsce nie można się dorobić? Można, i wcale nie potrzeba do tego przełomowego pomysłu, ani wielkiego kapitału na start.

Przykłady? Proszę bardzo. Twórcy serwisu aukcyjnego allegro czy komunikatora gadu-gadu nie tworzyli niesłychanych technologii. Wykorzystali pomysły innych i je nieco urozmaicili lub zmienili. Podobnie działa w Polsce wiele mniejszych firm, których właściciele są obecnie milionerami. Wyszukiwarka Nokaut czy inne portale  zmieniły ich założycieli w osoby bardzo majętne. I wcale nie musieli oni inwestować milionów, nie wydawali nawet dziesiątek tysięcy złotych… Czym więc przegonili innych? Przede wszystkim wiarą w sukces i wytrwałością.

Oczywiście np. twórcy syntezatora mowy Ivona to w naszej skali wręcz geniusze, bo wymyślili produkt, którego nie miał nikt. W dodatku rozwijają go szybciej niż zagraniczna konkurencja, dysponująca nieporównywalnie większymi budżetami. Ale to tylko przykłady, o których słyszeli wszyscy. Jest wiele firm, które powstały dzięki pracy i odwadze, a nie ponadprzeciętnej inteligencji ich właścicieli. Zarabianie pieniędzy nie jest bowiem takie trudne jak się niektórym wydaje i zaraz zobaczycie dowód. Będą nim liczby, bo liczby nie kłamią.

Jak zarabiać bez wydawania

Główny Urząd Statystyczny opublikował niedawno dane, dotyczące przeciętnego wynagrodzenia w Polsce w sierpniu 2013 roku. Średnio dostajemy 2.687 zł na rękę miesięcznie. Łatwo więc obliczyć, że na niewielkie mieszkanie pracować musimy 80-90 miesięcy. Oczywiście przyjmując kuriozalne założenie, że nic w tym czasie nie będziemy wydawać…. No, ale mamy przecież dzieci, więc nawet zakładając, że jakimś cudem przeżylibyśmy „na obiadkach u mamusi”, to nasze dzieci niekoniecznie. Odłożenie w 8 lat na mieszkanie z przeciętnej pensji, to więc mrzonka. Co pozostaje? Kredyty – dla jednych niestety, ale dla innych „stety”. To bowiem jeden z pierwszych filarów, który pomoże nam zrobić z dziecka milionera bez wielkiego kapitału początkowego.

Inspiracją do napisania tego tekstu, była opowieść znajomych, którzy na pierwsze urodziny zakopali synkowi „skarby” na działce. To kilka rzeczy mniej lub bardziej wartościowych (moneta z papieżem, srebrny łańcuszek) oraz sentymentalnych (zdjęcia rodziny z pierwszego dnia po porodzie, aktualna gazeta), a także funkcjonalnych (scyzoryk, zapałki, butelka wina – jakiego? Od razu uprzedzam, że nie wiem…). Ma to być dla Antka pamiątka, którą znajdzie gdy skończy 18 lat.

„A może mojemu synowi mógłbym zostawić więcej niż gazetę, której skan znajdzie przecież w przyszłości w internecie, albo nawet „inteligentnych” okularach lub soczewkach kontaktowych?” – ta myśl nie dawała mi spokoju. Więc zacząłem liczyć. W końcu w kwestii finansów trzeba być człowiekiem twardo stąpającym po ziemi.

Tak zacząłem tworzyć plan milionera

Nie dla mnie – ja zarabiam nieźle, mam gdzie mieszkać, czym jeździć i nie muszę spłacać kredytu. Ale kosztowało mnie to sporo wyrzeczeń i sporo czasu, który mógłbym poświęcić na hobby czy czas spędzonym z rodziną. Dlatego ten wolny czas postanowiłem podarować synowi.

Jest tylko jeden „mały” problem. Mimo że żyje mi się wygodnie, nie jestem milionerem. Najłatwiej byłoby założyć maluchowi jakieś konto, lokatę, albo kupić fundusz obligacyjny za milion złotych i niech sobie rośnie. No, ale nie mam aż tyle, więc muszę szukać innych pomysłów. Na szczęście dróg do bogactwa nie brakuje.

Wojtek na pewno odziedziczy rodzinną firmę. Ile jest warta? Nie mam pojęcia, pewnie dlatego że nikt nie chce jej kupić. Na pewno nie setki tysięcy złotych, ale nawet przy niewielkim wysiłku na utrzymanie zarobi. Ma więc już jakąś bazę, gdyby np. okazało się, że nie zdobędzie wykształcenia, nie ma predyspozycji do tego, by ukończyć porządne studia, albo zostać fachowcem w jakiejkolwiek dziedzinie. Teoretycznie mógłby też mieszkać w domu z rodzicami. Ale ten trend jest cały czas stały – kto może, od „starych” się wyprowadza, nawet jak musi wynajmować. Tylko, że to najprostszy sposób, by zarobki trwonić, a my chcemy iść w drugą stronę i budować kapitał.

Dlatego zaczynam od mieszkania. Kupuję na kredyt, w Trójmieście, gdzie są studenci, są i letnicy, jest coraz więcej firm oraz osób, które chcą w nich pracować. Z wynajmem problemów nie będzie. Łatwy kawałek chleba to bezsprzecznie jednak nie jest. Użeranie się z nie zawsze uczciwymi najemcami, szukanie kolejnych, remonty etc. Ale jest o co walczyć.

Według publikowanych regularnie danych średni przychód z najmu mieszkania o powierzchni ok. 60 m kw. w Warszawie to 2,7 tys. zł. W Krakowie i Wrocławiu odpowiednio 2,2 tys. zł i 2 tys. zł. W Trójmieście wychodzi ok. 1,9-2 tys. zł. Mieszkanie w dobrej lokalizacji kupimy za 330 tys. zł. Za te pieniądze na rynku wtórnym są już wyposażone lokale, które można wynająć praktycznie od ręki. Dlatego kwotę przeznaczoną na wyposażenie (30 tys. zł) wpłacamy do banku, by wziąć mniejszy kredyt. Pożyczamy więc 300 tys. zł.

Gdybyśmy zrobili jak większość i rozłożyli zaległość na raty na 30 lat, płacilibyśmy ok. 1.389 zł miesięcznie. Przy szacowanych przychodach w granicach 2 tys. zł zostałoby więc ponad 600 zł miesięcznie zysku. Ale kasa nie ma trafić do naszych kieszeni, ma pracować dla dziecka. Dlatego kredyt bierzemy na 18 lat, by pełnoletni potomek mógł wkroczyć w dorosłość z mieszkaniem bez hipoteki. Dzięki temu płacimy więc 1.912 zł miesięcznie, czyli praktycznie tyle, ile zarabiamy na wynajmie. Nadwyżkę w wysokości ok. 1000 zł rocznie przeznaczamy na doposażenie mieszkania, okresowe odświeżenie, malowanie etc. Oczywiście zakładamy, że będziemy mieli pełne obłożenie, więc nie będziemy musieli dokładać. Dzięki dobrej lokalizacji w Trójmieście nawet latem, gdy nie będzie studentów, będzie można wynajmować je letnikom, czasem i za lepsze pieniądze. Celować będziemy jednak w wynajem długoterminowy, ale to nie każdemu się udaje.

Efekt? 30 tys. zł wkładu i mieszkanie warte ok. 400 tys. zł

Wartość mieszkania wzrosła minimalnie (1,5 proc. rocznie), bo założyliśmy, że przez 18 lat wiele się może zmienić i dziś dobra dzielnica, po tylu latach może być bardzo przeciętna. Przyjmujemy więc założenie skrajnie pesymistyczne, by zrównoważyć optymistyczny, bo nieprzerwany wynajem.

OK, po zainwestowaniu 30 tys. zł mamy więc mieszkanie warte 400 tys. zł – w sam raz na 18 urodziny. Aż kusi, by kupić jeszcze dwie mniejsze kawalerki i powtórzyć ten manewr, nawet bez wkładu własnego. Przy odpowiednim zaangażowaniu w poszukiwaniu najemców oraz rozważnym doborze lokalizacji, dziecko może wkroczyć w dorosłość z trzema mieszkaniami wartymi w sumie ok. 1 mln zł. Ale nie chcemy inwestować tak jednorodnie, bo nie da się przewidzieć czy za 18 lat rynek nieruchomości będzie podobny do dzisiejszego. Dlatego – dla bezpieczeństwa – trzeba oprzeć nasz plan na jeszcze jednej nodze. A najlepiej kilku.

Jak zarobić na sprzedaży jeża?

Dlatego zainwestujemy w monety kolekcjonerskie. Ale nie byle jakie. Wiele osób kupuje bowiem wszystkie monety emitowane przez NBP: o nominale 20 zł, 10 zł i okolicznościowe. To i tak się opłaca, średnie zyski w wysokości 15-20 proc. rocznie nie są niczym szczególnym. Ale lepiej szukać perełek, które co kilka miesięcy się pojawiają. Rekordy biły ostatnio monety z wizerunkami zwierząt. Na dwuzłotówce z jeżem, którą w 1996 roku można było kupić w cenie nominalnej, można było zarobić rekordowe 160 zł. To wzrost o 7900%! Łatwo policzyć: 500 monet, czyli inwestycja 1 tys. zł to 80 tys. zł po 17 latach! Taką ilość monet można by spieniężyć bez większego problemu nawet na portalu aukcyjnym allegro, nie mówiąc już o odwiedzeniu kilkudziesięciu lombardów, sklepów numizmatycznych i antykwariatów. To jednak rekord, więc przyjmijmy, że będziemy wybierać uważnie, ale nie zawsze trafnie i średni zwrot z inwestycji osiągniemy taki, jak większość kolekcjonerów – ok. 20 proc. rocznie.

Teraz pozostaje jedynie wybranie kwoty jaką możemy przeznaczyć na monety. 43,2 tys. zł od razu to przeciętnie 200 zł miesięcznie. Rezygnacja z takiej sumy nie przekracza naszych możliwości, zwłaszcza że oszczędzamy dla dziecka, a nie dla siebie. Taka motywacja działa o wiele lepiej. Biorąc pod uwagę procent składany, po 18 latach zarobimy całkiem nieźle. A te dwa wyjścia do restauracji w miesiącu jakość przebolejemy.

Efekt? Kolekcja warta 421.244, 76 zł

Na tym właśnie polega magia procenta składanego – na koncie, w funduszu inwestycyjnym, a nawet monetach kolekcjonerskich. Należy jednak pamiętać, że wydamy przy tym 43,2 tys. zł. Ale ostatecznie możemy to zrobić przez 18 lat, przez ten czas regularnie inwestując małe kwoty, więc tak naprawdę tego mocno nie poczujemy. Pamiętać jednak należy, że w tym przypadku zarobimy mniej – każda kolejna moneta będzie „pracowała” krócej.

Mamy więc – a właściwie nasz nieświadomy na razie inwestor ma – 821.244,76 zł. Nie trzeba chyba nikogo przekonywać, że jest to raczej nie najgorszy start. Ale zakładaliśmy milion, więc szukamy dalej. Póki co zainwestowaliśmy w sumie 73,2 tys. zł (lub 30 tys. zł i resztę regularnie) i choć efekty są imponujące, to nadal brakuje nam nieco do założonego celu.

Inwestujemy więc w coś, co nie będzie pociągało za sobą dodatkowych kosztów. Nie będzie ryzyka, że co miesiąc trzeba szukać najemców, ktoś zniszczył łazienkę, albo rynek monet kolekcjonerskich całkowicie się załamał np. po hiperinflacji. Kupujemy więc coś, co „leży i jeść nie woła”, czyli działkę. Ale nie budowlaną, bo nas na nią nie stać. Kupujemy ziemię rolną.

Według danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa średni koszt hektara ziemi rolnej w woj. pomorskim to 21.698-27.402 zł w zależności od klasy ziemi. Klasa nas jednak najmniej interesuje, bo uprawiać tam nic nie będziemy. No, może najwyżej wydzierżawimy komuś nasz hektar, by pozyskać pieniądze na – i tak bardzo niski – podatek rolny. Kupujemy bowiem z myślą o przekształceniu działki z budowlanej w rolną. Wydamy ok. 21 tys. zł na hektar ziemi uprawnej (w najtańszym woj. lubelskim nawet 12.233 zł, ale tam też inne działki są tańsze), ale po 18 latach może to być działka niemal w sercu miasta. Oczywiście nie ma już sensu celować w ościenne wioski przy dużych metropoliach. Tam działki są już drogie. Ale już 30 km dalej wciąż można znaleźć perełki i dla wielu osób budowa w nich domów jest dziś równie nieprawdopodobna jak jeszcze niedawno w wielu miejscowościach pod Warszawą, gdzie 5 lat temu pasły się krowy, a dziś na podjazdach parkują błyszczące SUV-y.

Za ile taką działkę można sprzedać? To już tylko gdybanie. Na pewno można podzielić ją na kilka mniejszych, ale dopiero wtedy, gdy będzie sens to robić. Średni wzrost cen nieruchomości rolnych w Polsce to 13 proc. rocznie. Kupujemy więc jeden hektar, wydając średnie 21 tys. zł (oczywiście możemy wziąć kredyt, przy takiej kwocie raty będą niewielkie i szybko je spłacimy). Można było taniej, ale wybraliśmy lepsze miejsce, by zwiększyć szanse na godziwy zarobek. Ale tu też nie szalejemy z optymizmem, uznajemy że zarabiamy dokładnie przeciętnie.

Efekt? Ziemia warta 189.509,62 zł

Pamiętajmy, że powyższe obliczenie zawiera bardzo ostrożne założenie, że przez 18 lat grunt nie zmieni statusu. Nie ma więc tu żadnego hurraoptymizmu. Policzmy więc:

– z zainwestowanych w mieszkanie 30 tys. zł syn ma na 18 urodziny lokal o wartości 400 tys. zł,

z 43,2 tys. zł wydanych na monety kolekcjonerskie uzbierało się 421.244, 76 zł,

za 21 tys. zł na działkę rolną, ma grunt o wartości 189.509,62.

W sumie na 18 urodziny dostaje od rodziców prezent, na który składa się działka, mieszkanie i pokaźna szkatułka monet. Wydaliśmy na to maksymalnie 94,2 tys. zł. Dużo? To 5,2 tys. zł rocznie, czyli jakieś 433 zł miesięcznie. A teraz to wszystko warte jest w sumie 1.010.754,38 zł.

A Wojtek właśnie teraz, „w ciągu jednego dnia” swojego życia, został milionerem. Teraz już tylko od niego zależy czy będzie potrafił ten dar wykorzystać. Kosztowało nas to wiele wyrzeczeń, sporo nerwów podczas zawirowań na rynku nieruchomości i numizmatyków oraz użeranie się z nie zawsze postępującymi fair najemcami. Ale warto było. Kto by nie chciał mieć takiego startu?