Mieszkanie dla dziecka bez kosztów zakupu

Potomek kończy studia, więc na dobry start dostaje od rodziców mieszkanie. Dobry plan tylko dla bogaczy? Nic bardziej mylnego. Możesz bez wielkich kosztów zrobić tak samo, jeśli zajmiesz się tym już teraz. Jak to zrobić? Kupić małe mieszkanie na rynku wtórnym w dużym mieście. Oczywiście na kredyt. Rozważamy wszystkie opcje – ze sporym wkładem własnym i całkiem bez, co jeszcze do końca roku jest możliwe.

mieszkanie na inwestycje dla dziecka

Zacznijmy od tego, że teraz jest naprawdę dobry moment na zakup mieszkania. Wiem, wiem, rok temu analitycy mówili to samo, ale ceny już wyhamowały. Trudno spodziewać się dalszych spadków, a nawet jeśli będą, to w cenowym dołku najlepszych mieszkań i tak się nie kupi. Główny Urząd Statystyczny właśnie opublikował dane dotyczące przeciętnego wynagrodzenia w sierpniu 2013 roku. Okazuje się, że średnio dostajemy 2.687 zł na rękę. Zestawiając to z cenami mieszkań, można dojść do ciekawych wniosków.

Jest zdecydowanie lepiej, niż jeszcze cztery lata temu. Na 50-metrowe mieszkanie w dużym polskim mieście wydamy o 19 pensji mniej niż cztery lata temu. W 2009 roku zakup mieszkania o takim metrażu w uśrednionej cenie odpowiadał 117 pensjom, dziś wystarczy „tylko” 98. Łatwo policzyć, że krócej musimy na nie pracować, oszczędzając przy tym ok. 50 tys. zł. A konkretniej? Proszę bardzo: w Sopocie na 50-metrowe gniazdko pracujemy 42 miesiące krócej, ale przez aż 170 miesięcy – oczywiście przyjmując kuriozalne założenie, że odkładamy całą wypłatę. Dużo taniej jest np. w Łodzi, Katowicach czy Bydgoszczy: na mieszkanie zarobimy tam 6 lat szybciej niż w 2009 roku.

Dziś potrzeba średnio 80-90 średnich miesięcznych pensji, by kupić mieszkanie. Ale czy na pewno? Wcale nie. Wystarczy wziąć kredyt, a jeśli komuś tylko na myśl o comiesięcznych ratach od razu włos staje na głowie, niech spokojnie poczyta i policzy z nami.

Rok temu oprocentowanie bankowych depozytów przekraczało 5%. I to przeciętne, bo zdarzały się znacznie lepsze oferty. Dziś 2,5% rocznie to niezły wynik. Oczywiście w odniesieniu do konkurencji, bo – nie oszukujmy się – zarobek raczej żaden. Może więc w końcu przestać się bać, wziąć kredyt i kupić mieszkanie na wynajem? Można na tym nie tylko zarobić, ale też spłacać kredyt z wynajmu i w dłuższej perspektywie mamy mieszkanie, którym możemy dowolnie gospodarować, bo nie jest obciążone hipoteką. No dobrze, ale ile konkretnie?

Na bogato – czyli mamy 30% wkładu własnego

Według ekspertów średni przychód z najmu mieszkania o powierzchni ok. 60 m kw. w Warszawie to 2,7 tys. zł. W Krakowie i Wrocławiu dostaniemy odpowiednio 2,2 tys. zł i 2 tys. zł. Dlatego właśnie w stolicy najbardziej opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem – nawet biorąc pod uwagę fakt, że są tam najdroższe mieszkania. Niestety, kończą się czasy, gdy banki pożyczały pieniądze nawet na 110% wartości mieszkania. Jeszcze kilka lat temu oferty w stylu „pożycz na mieszkanie i jego urządzenie” były na porządku dziennym. Teraz trzeba mieć wkład własny z reguły zaczynający się od 5-10% wartości lokalu. W tym założeniu przyjęliśmy jednak, że wpłacamy 30 proc, wartości nieruchomości, co przy cenie ok. 300 tys. zł wyniesie ok. 90 tys. zł. Wtedy w Warszawie zarabiamy na różnicy pomiędzy ratą kredytu a wpłatą wynajmującego (przyjmujemy wartości średnie) aż 1,2 tys. zł miesięcznie! W najgorszym pod tym względem Gdańsku nasz zysk to 863 zł.

Niech nikogo nie zmylą jednak te liczby. To zysk zakładający, że mamy stałych najemców, a nie np. studentów, którzy na 3 miesiące w roku wyjeżdżają do domów. Puste miesiące, podczas których musimy płacić nie tylko ratę kredytu, ale też czynsz i opłaty abonamentowe za media, potrafią szybko zrewidować zbyt ambitny biznesplan.

Do tego doliczyć należy też okresowe remonty. Średnio mieszkania na wynajem odświeżane są co 5 lat. Jeśli założymy, że nie kupujemy żadnych nowych sprzętów, wydamy na to na pewno min. 3 tys. zł. To ponownie założenie bardzo optymistyczne, ale wiele zależy od tego jakich będziemy mieli najemców. I wcale nie chodzi o to czy będą np. urządzali imprezy. Najważniejsze i najbardziej korzystne dla najmującego jest podpisanie umowy z osobami, które będą u niego mieszkały jak najdłużej. To oni będą chcieli od czasu do czasu pomalować ściany, zmienić kran etc. Dzięki temu odpadnie zdecydowana ilość kosztów, które z biegiem czasu należałoby ponieść „pomiędzy” jednymi wynajmującymi, a drugimi.

Wersja „Basic”, czyli kupujemy bez pieniędzy

OK, ale wkład własny to często próg nie do przeskoczenia, nawet dla tych, którzy chcą zaryzykować i zmierzyć się z trudnym rynkiem wynajmu nieruchomości. Wystarczy jednak trochę poszukać, by i ten problem rozwiązać. Sławetna rekomendacja „S” wchodzi w życie od 1 stycznia 2014 roku. Dopiero wtedy wszystkie banki będą musiały wymagać min. 5% wkładu własnego. Co roku ta wartość będzie się zwiększać o kolejne 5%, aż do 20% – oczywiście jeśli w tzw. międzyczasie politycy nie wpadną na zupełnie inny pomysł. Póki co, najważniejszy jest jednak fakt, że nie wszystkie banki spieszą się z wymaganiem wkładu własnego, wiedząc że większość klientów po prostu go nie ma. (Czytaj więcej: jak oszczędzają Polacy)

Obecnie (stan na 1.10.2013) 8 banków oferuje kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. To Alior Bank, PKO BP, Multibank, mBank, Getin Bank, Bank Millenium, Bank Pocztowy i Reiffeisen Bank. Średnia roczna stopa oprocentowania waha się w granicach 3,99% – 4,44%. Dla naszych kalkulacji przyjmiemy średnią średniej, czyli 4,15%. Mieszkanie kupujemy w Gdańsku, gdzie według ostatnich badań zarabia się na wynajmie najmniej – żeby zaskoczyć się wyłącznie pozytywnie. Wybieramy lokal o powierzchni 50 m. kw. Stawiamy na dwie dzielnice: Wrzeszcz lub Przymorze – niedaleko głównych ciągów komunikacyjnych, ale także uczelni, bo spory rynek wynajmujących to jednak studenci. No i mamy dwa pokoje, by wynająć małej rodzinie na dorobku lub właśnie studentom, którzy mogliby się zrzucić i solidarnie ponosić koszty. Takie mieszkanie można dostać za 230 tys. zł na rynku wtórnym. Nie wybieramy pierwotnego, bo nie chcemy wydawać pieniędzy na podstawowe wyposażenie.

Przy 230 tys. zł kredytu i oprocentowaniu 4,15% rocznie, zapłacimy co miesiąc 1.118,04 zł przez 30 lat. Ale nie ma szans, by były to wszystkie koszty. Nawet kupując mieszkanie na rynku wtórnym, będziemy musieli dokupić niektóre sprzęty. Zwłaszcza, że wybraliśmy wersję oszczędnościową i poprzedni właściciel nie zostawił nam zbyt wiele. Ale zakup lodówki, telewizora, pralki i inne mniejsze wydatki są pewne, jeśli nie chcemy długo szukać najemców, albo obniżać czynszu. Przyjmijmy, że wydamy na to jednorazowo ok. 5 tys. zł. Tymczasem od ręki wynajmiemy lokal za 1,3 tys. zł. Jeśli nie będziemy mieli „pustych przebiegów” bez większego problemu spłacimy kredyt, z nadwyżek oszczędzimy na drobne remonty i jeszcze zostanie kieszonkowe. Oczywiście takie mieszkanie można wynająć nawet za 1,5-1,7 tys. zł, ale trzeba się trochę nagimnastykować.

OK, ale mieszkanie miało być przecież dla dziecka, a 30-latka trudno nazwać dopiero startującym w dorosłe życie. Inwestycja powinna zamknąć się więc w ciągu 20 lat. Wtedy jednak musielibyśmy płacić 1.412 zł miesięcznie, co przy przeciętnej cenie wynajmu pozwalałoby wyjść mniej więcej na zero. Zakładając oczywiście, że przez cały czas mielibyśmy najemców, co nie jest niemożliwe.

 

Mieszkanie dla dziecka bez kosztów zakupu
5 (100%) 26 głosów

5 Opinie, forum i komentarze: Mieszkanie dla dziecka bez kosztów zakupu

  1. Inwestor napisał(a):

    Mam od 4 lat mieszkanie, które kupiłem na wynajem. Wziąłem kredyt na 307 tys. zł. Mieszkanie kosztowało 280 tysi. 3 pokoje we Wrocławiu. Teraz trochę żałuję, bo trzeba było wziąć kawalerkę, albo jak sugerują tutaj dwupokojowe. Moje ciężko wynająć, chyba że za 1600 zł, a to za mało. Na szczęście od pół roku mam najemców, którzy są na kontrakcie we Wrocku, żadnych obsów czasowych, imprez etc. Wcześniej różnie bywało i już miałem chwile zwątpienia zastanawiając się czy nie lepiej było kupić dziecko działkę, albo po prostu założyć lokatę lub konto inwestycyjne. Najdłuższy pusty przebieg to 3 miechy bez najemców. Jeśli ktoś myśli, że kupno mieszkania na wynajem to łatwy kawałek chleba, to się myli – ale jak to z dzieciakami, łatwo nie jest…

  2. Zorro napisał(a):

    Mam mieszkanie, którego prawdzie nie kupowałem, ale odziedziczyłem. Wynajmuję od 7 lat i w przyszłości ma to być chata na start 5-letniej córki. U mnie mieszkają głównie studenci i powiem wam, że remonty trzeba robić minimum co dwa lata – mówię o podstawowych, w stylu: malowanie i poprawki. Wynajmujący mają w dupie, jak wnoszą meble, to ściany poobcierają, zdarzają się przypalenia podłogi przykryte dywanem etc. Więc dobrze obejrzyjcie mieszkanie i żądajcie konkretnych kaucji, bo student to dziś dzicz

  3. Rekomendacja S napisał(a):

    Wszystko pięknie i ładnie, ale od stycznia wchodzi rekomendacja S i minimum 5% wkładu własnego, a w kolejnym roku już 10%. To ze 30 tysi, więc lepiej się streszczać, bo kończy się eldorado, chyba że zmieni się w najbliższych wyborach rząd i posprząta po tych POkrakach.

    • Młody milioner napisał(a):

      No i weszła i nie ma tragedii. Bo się pojawił program Mieszkanie dla młodych i dopłaty praktycznie mieć nie trzeba. Dają nie tylko 5, ale w niektórych momentach 15% – w zależności od dzieci, rodziny etc.

  4. Zainteresowany napisał(a):

    Ostatnio czytałem o prezesie stowarzyszenia Mieszkanicznik, Sławku Muturim. Piszą, że gość ma ponad 100 mieszkań na wynajem – ten to może dzieci narobić 😉 A na poważnie: to właśnie najlepszy przykład, że inwestycje w nieruchomości to może być świetny biznes i żyła złota.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *